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Application du statut de la copropriété aux ensembles immobiliers

Civil - Immobilier
05/04/2020
Le statut de la copropriété est applicable aux ensembles immobiliers disposant de terrains et de services communs, une rampe d’accès commune aux garages souterrains respectifs n’étant pas considérées comme tel.
Dans sa rédaction antérieure à la publication de la loi Élan (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, JO 24 nov.), l’alinéa 2 de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) disposait qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, le statut de la copropriété était applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportaient des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
La Cour de cassation vient de rappeler ce principe.

Deux sociétés étaient propriétaires de fonds contigus sur lesquels étaient construits deux groupes d’immeubles dont les garages souterrains respectifs étaient desservis par une rampe d’accès commune.
L’une d’elle a assigné la seconde, après expertise ordonnée en référé, afin qu’il lui soit fait interdiction de traverser ses parcelles. La société assignée a alors reconventionnellement demandé qu’il soit dit que l’ensemble immobilier constitué des immeubles édifiés sur les deux fonds soit soumis au statut de la copropriété et que la rampe litigieuse soit une partie commune dont elle était en droit d’user.

Les juges du fond ont fait droit à cette demande. Selon eux, s’agissant d’un ensemble immobilier répondant à la description prévue par l’alinéa 2 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété est applicable même si les éléments et aménagements communs sont situés sur la propriété d’une seule des parties concernées par leur usage. Ils relèvent que l’accès commun a été conçu et réalisé avec l’accord des deux sociétés et que l‘expert affirme que son usage est identique pour les deux voisins. Les juges en concluent que, sauf convention contraire entre les parties pour se doter d’une autre organisation, le statut de la copropriété est applicable à l’ensemble immobilier, dont cette rampe d’accès chauffante et l’entrée du garage constituent une partie commune.

Au visa de l’ancien alinéa 2 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, la Cour de cassation censure ce raisonnement. Rappelant la lettre de cet article, la Cour estime qu’« en statuant ainsi, sans constater l’existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
Une rampe d’accès n’est donc pas considérée comme un service commun !

Rappelons que l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (JO 31 oct.) a de nouveau modifié l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 mais sans revenir sur le principe posé initialement par la loi concernant l’application du statut de la copropriété aux ensembles immobiliers. En effet, la nouvelle rédaction de cet article dispose ainsi « (…) qu’à défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable : (…) 2° À tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ».

La Cour de cassation apporte donc ici une précision utile, à savoir la nécessité de terrains et de services communs aux ensembles immobiliers afin que ceux-ci puissent se voir appliquer le statut de la copropriété. Encore faut-il s’entendre sur la notion de services communs. La Cour devra le préciser.

Sur la champ d’application du statut de la copropriété, v. Le Lamy Droit immobilier 2019, n° 4912.
Source : Actualités du droit