Image

Prise en charge des réparations locatives en cas de vétusté

Civil - Immobilier
14/04/2020
Sauf disposition expresse du bail, le locataire, tenu, en vertu du bail, d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations autres que celles de l'article 606 du Code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté.
Une société était locataire d’un local à usage de restaurant selon un bail commercial concédé depuis le 9 octobre 1975.
Une canalisation en fonte située dans le sous-sol des cuisines s’est rompue, du fait de la vétusté, et a retardé la réouverture du restaurant, occasionnant ainsi divers préjudices à la locataire. Celle-ci a donc assigné la bailleresse en paiement de dommages et intérêts.
 
Les juges du fond ont rejeté sa demande. Selon eux, le remplacement d’une canalisation d’évacuation d’eau, fût-elle vétuste, ne rentre pas dans les prévisions du texte légal de l’article 606 du Code civil visé expressément par le bail litigieux. Aux termes de cet article, seules les grosses réparations, dont les canalisations ne font pas partie, sont à la charge du propriétaire. Les autres réparations, d’entretien, demeurent à la charge du locataire.
 
En revanche, pour la locataire, la clause mettant à la charge du bailleur les seules réparations visées par l’article 606 du Code civil ne l’exonère pas pour autant des travaux liés à la vétusté des lieux.
 
La Cour de cassation accueille favorablement le pourvoi et censure la décision des juges du fond au visa des articles 1134, ancien, et 1755 du Code civil.
 
Elle rappelle qu’il résulte de la combinaison de ces textes que, sauf disposition expresse du bail, aucune des réparations locatives occasionnée par la vétusté n’est à la charge du locataire. Cet attendu, reprenant la lettre de l’article 1755 précité, rappelle en effet une disposition particulière relative aux baux à loyer, dérogeant aux règles du simple usage découlant de l’article 606 du Code civil.
 
Et de conclure que, sauf disposition expresse du bail, le locataire, tenu, en vertu du bail, d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations autres que celles de l'article 606 du Code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté. En l’espèce, la cour d’appel n’a pas constaté l’existence d’une clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté et a, de ce fait, violé les textes susvisés.

V. déjà, Cass. 3e civ., 9 mai 2019, nº 18-14.123 (v. Travaux d’entretien et vétusté, Actualités du droit, 13 mai 2019).

Sur l’exonération du locataire en cas de vétusté ou de force majeure, v. Le Lamy Baux commerciaux, n° 215-16.
Source : Actualités du droit